Após meses de negociações, a Iguatemi fechou um acordo para comprar as participações da Brookfield nos shoppings Pátio Higienópolis e Paulista, no mais recente passo da estratégia de agregar ativos premium ao portfólio e reforçar a presença em São Paulo.

Segundo fato relevante divulgado nesta quarta-feira, 18 de dezembro, a companhia firmou um memorando de entendimento com a gestora canadense para adquirir 60% no condomínio do empreendimento principal shopping Pátio Paulista e 44,17% na expansão do empreendimento e 50,1% no empreendimento principal e na expansão do Pátio Higienópolis por cerca de R$ 2,6 bilhões.

O acordo prevê que 70% do valor será pago à vista, na data do fechamento da transação, e o restante em duas parcelas anuais iguais corrigidas pelo CDI. O valor ficou em linha com o que foi divulgado por veículos de comunicação, que apontavam para uma operação da ordem de R$ 2,5 bilhões a R$ 3 bilhões.

Segundo a Iguatemi, o investimento representa um cap rate de entrada de 7,4% sobre o resultado operacional (NOI) estimado de 2025 dos ativos. “Considerando as receitas oriundas das administrações dos empreendimentos, líquidas de impostos, estima-se um cap rate implícito de 10,0%, uma TIR [taxa interna de retorno] nominal de 17% ao ano e uma TIR real de 12,9% ao ano para o investimento”, diz trecho do fato relevante.

Para viabilizar a operação, a Iguatemi formou um consórcio de investidores. A empresa voltou a se juntar com a BB Asset, com quem adquiriu a participação de 54% da Brookfield no shopping Rio Sul, em julho, e trouxe também a XP Asset, a Capitânia e a BTG Gestora.

No fato relevante, a Iguatemi informou que celebrou um compromisso com a BB Asset prevendo um investimento de até R$ 800 milhões por parte do BB Premium Malls Fundo de Investimento Imobiliário (BBIG FII) para a operação.

“Adicionalmente, a Iguatemi mantém entendimentos com outros potenciais parceiros financeiros e coproprietários sobre sua participação na operação. A consumação da operação não está condicionada à participação de tais parceiros”, diz trecho do fato relevante.

O fato relevante não traz informações sobre a participação de cada um dos envolvidos, mas o NeoFeed apurou que o Iguatemi está exercendo seu direito de preferência no Pátio Higienópolis, elevando sua participação de cerca de 12% para 24%, além de permanecer como operador do shopping.

No caso do Pátio Paulista, a empresa terá uma fatia de 10% e assumirá como administrador no lugar da Ancar Ivanhoe. “O restante das participações ainda está sendo construído, porque depende do exercício de preferência [de outros investidores]”, diz fonte ouvida pelo NeoFeed.

O Pátio Paulista conta com a participação da Funcef, o fundo de pensão da Caixa, e o Pátio Higienópolis tem um fundo imobiliário da Rio Bravo. Ambos contam ainda com investidores minoritários.

A aquisição da participação no Pátio Higienópolis representa a concretização de um desejo antigo da Iguatemi, que já tinha se engajado com a Brookfield no passado, quando a gestora tentou vender sua participação no shopping. Nessas conversas, a companhia também cogitou comprar participação. A grande questão era como conseguir viabilizar financeiramente a aquisição.

Com as parcerias que firmou nesta operação, a Iguatemi consegue incorporar os dois ativos, sem prejudicar o índice de alavancagem, que no terceiro trimestre atingiu 1,67 vez. O NeoFeed apurou que o Iguatemi pretende também vender participações em outros ativos, replicando o que foi feito para ajudar na operação do RioSul, em que a Iguatemi vendeu 50% do shopping São Carlos e 18% do Iguatemi Alphaville, levantando R$ 205 milhões.

Com os ativos, a Iguatemi consolida ativos premium em seu portfólio, com dois shoppings que apresentam NOI na casa dos R$ 180 milhões. Além da aquisição de participação no RioSul, a empresa pagou R$ 667 milhões, em 2022, para ser dona integral do JK Iguatemi.

No caso da Brookfield, com a operação, a gestora terminou de se desfazer de seu portfólio de shoppings, algo que vinha tentando viabilizar há anos, mas sempre esbarrava na questão de preço, com a gestora não demonstrando interesse em conceder descontos elevados nos ativos.

Além da venda do RioSul, a Brookfield se desfez de sua participação no shopping Leblon em 2021, vendendo para a Allos. No mesmo ano, a gestora repassou sua participação no Madureira Shopping para o fundo imobiliário MALL11, da Genial.

O fechamento da aquisição das participações no Pátio Paulista e no Pátio Higienópolis está condicionado a determinadas condições precedentes, incluindo a aprovação pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e a obtenção de anuência ou renúncia ao direito de preferência de coproprietários dos shoppings.

O Bradesco BBI e o BTG Pactual conduziram a venda para a Brookfield. A G5 Partners atuou pelo lado do Iguatemi.

Com a reforma tributária e um governo buscando mais arrecadação, os investidores em imóveis ficaram preocupados. O texto, aprovado na Câmara dos Deputados (e que vai agora para sanção presidencial) previu um redutor de 50% na alíquota para a incorporação imobiliária e de 70% para o segmento de locação.

A reforma também prevê que pessoas físicas que ganham mais de R$ 240 mil ao ano com aluguéis, vindo de três ou mais imóveis, terão de recolher a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) referentes à atividade. Até então, essa alíquota não existia. Mas os especialistas ainda esperam muitas discussões, pois a medida não é clara.

Apesar disso, os imóveis são considerados o tipo ativo seguro para gerações que passaram por um grande período inflacionário. Por isso, muitos procuram montar um portfólio que gere renda mensal e com potencial de valorização ao longo do tempo.

“A característica um pouco ilíquida do imóvel fez com que essas famílias pudessem fazer a transição de riqueza entre as gerações sem grande preocupação de essa riqueza se perder ao longo do tempo, mostrando-se uma proteção contra a inflação”, afirma Felipe Nobre, CEO da Jera Capital, em entrevista ao Wealth Point, programa do NeoFeed que tem o apoio do Banco Master.

A recomendação para quem tem um portfólio de imóveis é deixá-los dentro de uma estrutura jurídica. “Existem estruturas societárias que são mais eficientes do ponto de vista tributário. Uma coisa muito básica é que se você tiver imóvel na pessoa física você vai ter uma tributação maior na sua renda do que se esse imóvel estiver em uma pessoa jurídica”, diz Joaquim Azevedo, CEO da Sequóia Properties.

Enquanto a bolsa de valores cai, o real se desvaloriza e a inflação corrói os rendimentos, há muitas oportunidades no mercado imobiliário. Mas para quem quer montar um portfólio de imóveis é importante se ater na diversificação e não apenas em uma tese.

“Existem alguns segmentos que têm baixa correlação com o PIB ou com a renda, mais relacionados à mudança de comportamento do consumidor ou mudança de comportamento no longo prazo, como data centers, logística, imóveis de segunda moradia e fazendas. É importante estar atento a esse mix no portfólio”, afirma Nobre.

Para Azevedo, o investimento direto em imóveis tem vantagens em relação a instrumentos financeiros como fundos imobiliários por não ter uma oscilação grande do valor patrimonial dependendo do ciclo de juros e outros indicadores macroeconômicos. E por estar mais atrelado à demanda do mercado imobiliário, que é mais previsível de ser estimada.

“A oferta de imóveis é muito mais fácil de você ler, porque quando você começa a fazer um prédio, você sabe que daqui a três anos esse prédio vai estar chegando no mercado. Então, você consegue saber quanto que você vai ter, por exemplo, de área locável de escritório em São Paulo em 2026, 2025. É isso que o investidor deve ser atentar agora”, afirma o CEO da Sequóia Properties.

Nos últimos anos, a busca por soluções ambientais se tornou um tema estratégico para todas as empresas. Alinhar-se às demandas ambientais não é mais opcional, mas essencial para que as companhias permaneçam competitivas e atendam às expectativas de investidores, consumidores e órgãos reguladores.

Nesse contexto, a Ambipar tem se destacado globalmente. Multinacional brasileira líder em soluções ambientais, a companhia ajuda empresas de diferentes setores a implementar ações práticas para redefinir a forma de cuidar do planeta, moldando estratégias a partir de medidas efetivas e inovadoras.

Com presença em 41 países e seis continentes, a Ambipar conta com mais de 23 mil colaboradores e mais de 500 bases operacionais. O foco é claro: oferecer soluções ambientais que abordem os desafios mais urgentes do planeta, incluindo descarbonização, economia circular, transição energética, prevenção e recuperação ambiental.

“Na Ambipar, acreditamos que a solução para os desafios ambientais passa pela integração entre inovação, colaboração e responsabilidade”, diz Fabrício Fonseca, CEO da Ambipar Environment, vertical que toca os projetos de economia circular e descarbonização do grupo. “Nosso trabalho é transformar resíduos em oportunidades que acelerem a descarbonização de nossos clientes e do planeta.”

O conceito de economia circular, um dos pilares de atuação da Ambipar, engloba medidas práticas para reduzir o desperdício ao reintegrar materiais ao ciclo produtivo. A Ambipar ajuda seus clientes a desenvolver soluções como a logística reversa, garantindo que resíduos sejam transformados em novos recursos e produtos.

Com presença em 41 países e seis continentes, a Ambipar conta com mais de 23 mil colaboradores e mais de 500 bases operacionais

Um exemplo é a planta de mineração urbana localizada em São José dos Campos (SP). Essa unidade, a maior da América Latina, processa até 80 mil toneladas de eletroeletrônicos por ano, separando e reaproveitando materiais como ferro, cobre e alumínio.

Ao fazer isso, a Ambipar auxilia os clientes não apenas a reduzir a emissão de gases de efeito estufa, mas também a diminuir a pressão sobre a exploração de recursos naturais.

Outro destaque é o Circular Pack, um selo pioneiro que certifica a logística reversa de embalagens pós-consumo. Trata-se de uma iniciativa que promove a reciclagem e fortalece a cadeia de valor – incluindo cooperativas de catadores –, garantindo que as empresas atendam à legislação vigente.

A Ambipar possui ampla gama de iniciativas que reforçam o conceito de soluções ambientais. Entre elas está a Circular, uma parceria com a Associação Nacional dos Catadores (Ancat), que visa estruturar cooperativas de reciclagem no Brasil, oferecendo capacitação e melhores condições de trabalho para os profissionais da reciclagem.

Outro exemplo é o projeto em parceria com a indústria química Dow, que busca aumentar a reciclagem de polietileno no Brasil. A meta é ampliar a capacidade de processamento de resíduos plásticos de 2 mil para 60 mil toneladas por ano até 2030. O esforço inclui a construção de novas instalações e a utilização de tecnologias avançadas para garantir maior eficiência na reciclagem.

No setor agrícola, a Ambipar desenvolve soluções como o uso de biocápsulas e drones para restauração de áreas degradadas. A tecnologia reduz custos e aumenta a produtividade, melhorando em até 60% a eficiência da semeadura nesse tipo de solo.

O grupo desenvolveu a plataforma Ambify, que permite que indivíduos e empresas calculem e compensem sua pegada de carbono de forma transparente e rastreável

Além disso, o grupo desenvolveu a plataforma Ambify, que permite que indivíduos e empresas calculem e compensem sua pegada de carbono de forma transparente e rastreável.

Para levar aos clientes o que há de mais inovador em soluções ambientais, a Ambipar investe fortemente em seu Departamento de Pesquisa, Desenvolvimento e Inovação.

Dos laboratórios da empresa saíram produtos como o Ecosolo, um adubo orgânico produzido a partir de resíduos da indústria de papel e celulose, que ajuda a sequestrar carbono no solo. A empresa também desenvolveu o Sabonete Collagen, fabricado com colágeno, um resíduo da indústria farmacêutica transformado em cosméticos sustentáveis.

Outros exemplos incluem a Natural Cat, areia para gatos feita de erva-mate e celulose reciclada, e o Ecovaso, vasos biodegradáveis feitos a partir de lodo da indústria de celulose, que podem ser plantados diretamente no solo, promovendo maior retenção de umidade e decomposição natural.

A companhia também se destaca pelo modelo de Franquias Sociais, que profissionaliza cooperativas de reciclagem em parceria com empresas como a Klabin, gigante da indústria de embalagens e papel.

Em cidades como Telêmaco Borba, no Paraná, e em localidades no interior de São Paulo, essas iniciativas geraram impactos significativos, incluindo o aumento da renda de catadores e a ampliação da capacidade de reciclagem.

Unidade de mineração urbana da Ambipar

Área do projeto REDD+ Manoa, de conservação florestal em Cujubim, RO, para vender crédito de carbono

Em Telêmaco Borba, a cooperativa ReciclaTB viu a renda média dos cooperados saltar de R$ 1,2 mil para R$ 4 mil, graças à infraestrutura e capacitação oferecidas pela Ambipar.

“Transformar a vida das pessoas por meio da reciclagem é um dos nossos maiores orgulhos”, diz Fonseca. “O modelo de Franquia Social não só melhora a infraestrutura, mas promove dignidade, capacitação e gera impactos socioeconômicos relevantes.”

Diante de legislações cada vez mais rigorosas e de uma sociedade mais exigente, a Ambipar mostra que é possível alinhar propósito ambiental a rentabilidade.

“As soluções ambientais que oferecemos ajudam nossos clientes a atingir metas de ESG e a criar valor compartilhado”, diz Fonseca. “Estamos não apenas cuidando do planeta, mas também garantindo a perenidade dos negócios.”