A Brava Energia, empresa de óleo e gás resultado da fusão entre 3R e Enauta, concluiu a venda de metade de sua operação de gás natural na Bacia Potiguar, no Rio Grande do Norte, para a PetroReconcavo.

De acordo com o fato relevante divulgado na noite de 18 de dezembro, a Brava receberá US$ 65 milhões, “sendo 35% na data da assinatura dos acordos definitivos da transação e o remanescente na data de fechamento, após o cumprimento das condições precedentes”. Pessoas próximas disseram ao NeoFeed que a expectativa da companhia era levantar cerca de US$ 40 milhões com esse ativo.

“A assinatura deste acordo reforça a parceria estratégica com a Brava no Rio Grande do Norte, conferindo mais um passo da implementação do nosso plano de resiliência e eficiência operacional”, trouxe o comunicado assinado por Rafael Cunha, CFO da PetroReconcavo.

A conclusão do deal com a PetroReconcavo acontece um dia após a Brava ter anunciado, também em fato relevante, a contratação do Itaú BBA como assessor financeiro para ajudar na avaliação de potenciais transações de parceria ou venda de ativos.

Após a fusão entre 3R e Enauta, a Brava passou a acumular pesadas despesas financeiras e ter uma alavancagem de 3,7 vezes a relação dívida líquida sobre Ebitda.

A necessidade da companhia, neste momento, é fazer caixa para reduzir a sua alavancagem. Na mesa de negociação estão os ativos onshore da empresa de óleo e gás.

Nas condições atuais da companhia, esses campos são rentáveis para a companhia se o preço do petróleo Brent permanecer acima de US$ 60 o barril. Embora nos últimos três anos o preço tenha ficado mais perto de US$ 70, qualquer crise que derrube a cotação vai impactar diretamente nos negócios da Brava.

Mas pessoas próximas à Brava avaliam que a venda total desses ativos é uma possibilidade remota neste momento. A percepção é que não existe nenhuma empresa independente do setor de óleo e gás com dinheiro para fazer uma proposta nas condições que a vendedora quer.

E, internamente, as conversas para a venda de qualquer campo da Brava começam com “se chegar no nosso preço”.

A companhia tem consciência de que será difícil recuperar o investimento próximo a US$ 2 bilhões para montar seu portfólio onshore. Pelos cálculos do Santander, a Brava deve conseguir algo entre US$ 1,4 bilhão e US$ 1,5 bilhão. Esse montante já será suficiente para reduzir a alavancagem para 0,8 vez.

“Gostamos de ver a Brava avançar com sua revisão de portfólio e estratégias de parceria e desinvestimento, pois acreditamos que elas são essenciais para o processo de desalavancagem da empresa”, escreveram os analistas Rodrigo Almeida e Eduardo Muniz, do Santander.

Como prosseguimento deste plano, a Brava assinou um contrato de exclusividade com a Azevedo e Travassos e a Petro-Victory Energy para a potencial venda de 11 concessões de óleo e gás localizadas na Bacia Potiguar, no estado do Rio Grande Norte, que registraram uma produção média diária de aproximadamente 250 barris de óleo equivalente no período entre janeiro e novembro de 2024.

Na B3, a ação RECV3, da PetroReconcavo, está em queda de 25,1% no ano. O valor de mercado da companhia é de R$ 4,6 bilhões. Já o papel BRAV3, da Brava, acumula perda de 23,9% em 2024. E o valor de mercado da empresa é de R$ 9,3 bilhões.

Após meses de negociações, a Iguatemi fechou um acordo para comprar as participações da Brookfield nos shoppings Pátio Higienópolis e Paulista, no mais recente passo da estratégia de agregar ativos premium ao portfólio e reforçar a presença em São Paulo.

Segundo fato relevante divulgado nesta quarta-feira, 18 de dezembro, a companhia firmou um memorando de entendimento com a gestora canadense para adquirir 60% no condomínio do empreendimento principal shopping Pátio Paulista e 44,17% na expansão do empreendimento e 50,1% no empreendimento principal e na expansão do Pátio Higienópolis por cerca de R$ 2,6 bilhões.

O acordo prevê que 70% do valor será pago à vista, na data do fechamento da transação, e o restante em duas parcelas anuais iguais corrigidas pelo CDI. O valor ficou em linha com o que foi divulgado por veículos de comunicação, que apontavam para uma operação da ordem de R$ 2,5 bilhões a R$ 3 bilhões.

Segundo a Iguatemi, o investimento representa um cap rate de entrada de 7,4% sobre o resultado operacional (NOI) estimado de 2025 dos ativos. “Considerando as receitas oriundas das administrações dos empreendimentos, líquidas de impostos, estima-se um cap rate implícito de 10,0%, uma TIR [taxa interna de retorno] nominal de 17% ao ano e uma TIR real de 12,9% ao ano para o investimento”, diz trecho do fato relevante.

Para viabilizar a operação, a Iguatemi formou um consórcio de investidores. A empresa voltou a se juntar com a BB Asset, com quem adquiriu a participação de 54% da Brookfield no shopping Rio Sul, em julho, e trouxe também a XP Asset, a Capitânia e a BTG Gestora.

No fato relevante, a Iguatemi informou que celebrou um compromisso com a BB Asset prevendo um investimento de até R$ 800 milhões por parte do BB Premium Malls Fundo de Investimento Imobiliário (BBIG FII) para a operação.

“Adicionalmente, a Iguatemi mantém entendimentos com outros potenciais parceiros financeiros e coproprietários sobre sua participação na operação. A consumação da operação não está condicionada à participação de tais parceiros”, diz trecho do fato relevante.

O fato relevante não traz informações sobre a participação de cada um dos envolvidos, mas o NeoFeed apurou que o Iguatemi está exercendo seu direito de preferência no Pátio Higienópolis, elevando sua participação de cerca de 12% para 24%, além de permanecer como operador do shopping.

No caso do Pátio Paulista, a empresa terá uma fatia de 10% e assumirá como administrador no lugar da Ancar Ivanhoe. “O restante das participações ainda está sendo construído, porque depende do exercício de preferência [de outros investidores]”, diz fonte ouvida pelo NeoFeed.

O Pátio Paulista conta com a participação da Funcef, o fundo de pensão da Caixa, e o Pátio Higienópolis tem um fundo imobiliário da Rio Bravo. Ambos contam ainda com investidores minoritários.

A aquisição da participação no Pátio Higienópolis representa a concretização de um desejo antigo da Iguatemi, que já tinha se engajado com a Brookfield no passado, quando a gestora tentou vender sua participação no shopping. Nessas conversas, a companhia também cogitou comprar participação. A grande questão era como conseguir viabilizar financeiramente a aquisição.

Com as parcerias que firmou nesta operação, a Iguatemi consegue incorporar os dois ativos, sem prejudicar o índice de alavancagem, que no terceiro trimestre atingiu 1,67 vez. O NeoFeed apurou que o Iguatemi pretende também vender participações em outros ativos, replicando o que foi feito para ajudar na operação do RioSul, em que a Iguatemi vendeu 50% do shopping São Carlos e 18% do Iguatemi Alphaville, levantando R$ 205 milhões.

Com os ativos, a Iguatemi consolida ativos premium em seu portfólio, com dois shoppings que apresentam NOI na casa dos R$ 180 milhões. Além da aquisição de participação no RioSul, a empresa pagou R$ 667 milhões, em 2022, para ser dona integral do JK Iguatemi.

No caso da Brookfield, com a operação, a gestora terminou de se desfazer de seu portfólio de shoppings, algo que vinha tentando viabilizar há anos, mas sempre esbarrava na questão de preço, com a gestora não demonstrando interesse em conceder descontos elevados nos ativos.

Além da venda do RioSul, a Brookfield se desfez de sua participação no shopping Leblon em 2021, vendendo para a Allos. No mesmo ano, a gestora repassou sua participação no Madureira Shopping para o fundo imobiliário MALL11, da Genial.

O fechamento da aquisição das participações no Pátio Paulista e no Pátio Higienópolis está condicionado a determinadas condições precedentes, incluindo a aprovação pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e a obtenção de anuência ou renúncia ao direito de preferência de coproprietários dos shoppings.

O Bradesco BBI e o BTG Pactual conduziram a venda para a Brookfield. A G5 Partners atuou pelo lado do Iguatemi.

Com a reforma tributária e um governo buscando mais arrecadação, os investidores em imóveis ficaram preocupados. O texto, aprovado na Câmara dos Deputados (e que vai agora para sanção presidencial) previu um redutor de 50% na alíquota para a incorporação imobiliária e de 70% para o segmento de locação.

A reforma também prevê que pessoas físicas que ganham mais de R$ 240 mil ao ano com aluguéis, vindo de três ou mais imóveis, terão de recolher a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) referentes à atividade. Até então, essa alíquota não existia. Mas os especialistas ainda esperam muitas discussões, pois a medida não é clara.

Apesar disso, os imóveis são considerados o tipo ativo seguro para gerações que passaram por um grande período inflacionário. Por isso, muitos procuram montar um portfólio que gere renda mensal e com potencial de valorização ao longo do tempo.

“A característica um pouco ilíquida do imóvel fez com que essas famílias pudessem fazer a transição de riqueza entre as gerações sem grande preocupação de essa riqueza se perder ao longo do tempo, mostrando-se uma proteção contra a inflação”, afirma Felipe Nobre, CEO da Jera Capital, em entrevista ao Wealth Point, programa do NeoFeed que tem o apoio do Banco Master.

A recomendação para quem tem um portfólio de imóveis é deixá-los dentro de uma estrutura jurídica. “Existem estruturas societárias que são mais eficientes do ponto de vista tributário. Uma coisa muito básica é que se você tiver imóvel na pessoa física você vai ter uma tributação maior na sua renda do que se esse imóvel estiver em uma pessoa jurídica”, diz Joaquim Azevedo, CEO da Sequóia Properties.

Enquanto a bolsa de valores cai, o real se desvaloriza e a inflação corrói os rendimentos, há muitas oportunidades no mercado imobiliário. Mas para quem quer montar um portfólio de imóveis é importante se ater na diversificação e não apenas em uma tese.

“Existem alguns segmentos que têm baixa correlação com o PIB ou com a renda, mais relacionados à mudança de comportamento do consumidor ou mudança de comportamento no longo prazo, como data centers, logística, imóveis de segunda moradia e fazendas. É importante estar atento a esse mix no portfólio”, afirma Nobre.

Para Azevedo, o investimento direto em imóveis tem vantagens em relação a instrumentos financeiros como fundos imobiliários por não ter uma oscilação grande do valor patrimonial dependendo do ciclo de juros e outros indicadores macroeconômicos. E por estar mais atrelado à demanda do mercado imobiliário, que é mais previsível de ser estimada.

“A oferta de imóveis é muito mais fácil de você ler, porque quando você começa a fazer um prédio, você sabe que daqui a três anos esse prédio vai estar chegando no mercado. Então, você consegue saber quanto que você vai ter, por exemplo, de área locável de escritório em São Paulo em 2026, 2025. É isso que o investidor deve ser atentar agora”, afirma o CEO da Sequóia Properties.